При аренде жилого помещения, может вылететь не только птичка, но и ее хозяева, а быть может и арендодатель. Как сдать жилье так, чтоб не пожалеть? И как снять его так, чтобы чувствовать себя как дома?
При обсуждении условий аренды квартиры (дома) советуем показать данную статью арендодателю или квартиросъемщику, она объяснит предусмотренные риски и необходимость заключения договора найма (аренды), а также основания включения того или иного пункта договора.
Начнем с того, что сдача в наем жилья в Бишкеке (в Кыргызской Республике) это предпринимательская деятельность, осуществляемая на свой риск и направленная на получение прибыли. А риски действительно есть, среди нанимателей много недобросовестных людей и мошенников. Квартиранты могут задерживать арендную плату, вселиться всем «аилом», взяв предоплату пересдать квартиру третьим лицам на более д олгий срок, могут затопить соседей, испортить хозяйское имущество, сделать перепланировку, натравить налоговиков, внезапно съехать, прихватив стиральную машинку, а быть, может, сменив замки не впускать хозяев.
Квартиросъемщики бывают разные, так же как и хозяева. Невзирая на добропорядочного арендатора, некоторые хозяева могут потребовать досрочно съехать с квартиры, даже в случае внесенной предоплаты, по причине нагрянувших родственников и внезапного желания сделать ремонт. Другие владельцы как приведения являющиеся во время отсутствия квартиросъемщиков оставляют следы своего пребывания в виде перемещенных или исчезнувших личных вещей, без спросу забранных хозяйских электроприборов и др. Случается наймодатель внезапно повышает арендную плату в разы, в связи с подорожанием коммунальных платежей или просто так. Иногда требуют оплатить и так не новый сломавшийся диван, или произвести за свой счет ремонт в момент съезда с квартиры. Встречаются даже случаи, когда требуют оплаты «натурой».
В итоге понимаем, что обеим сторонам есть где «развернуться» и досадить друг другу. Значит и арендодатель и наниматель должны договориться на берегу, так как они желают одного: сдать-нанять жилье без последствий и проблем.
Вы вправе знать самые распространенные риски, которые можно избежать и решить следующим образом:
Риск 1. Арендодатель мошенник и не владелец сдаваемого жилья
Чтобы не заключить договор с мошенником, заплатив ему предоплату за несколько месяцев, необходимо заключать договор найма жилья с его владельцем либо уполномоченным его представителем, имеющим нотариально заверенную доверенность. Родственники или друзья сдающие жилье без документов на то, могут легко оказаться проходимцами. Проверить личность собственника жилья можно воспользовавшись услугой Госрегистра, который при обращении и указании точного адреса в течение 2-3 дней сообщит Вам имя собственника, и состоит ли квартира или дом под арестом или залогом. Попросите оригинал паспорта Арендодателя и его копию. Обратите внимание на реакцию. Мошенники попробуют найти причину отказать Вам. Деньги за жилье давайте только под расписку Арендодателя с указанием паспортных данных.
Риск 2. Квартиросъемщики пересдали (отдали в субаренду) жилье третьим лицам
Без договора, что и кому-либо доказать сложно. Так как нет доказательств, кому вы сдавали, и на какой срок. В договоре аренды необходимо предусмотреть пункт о запрете сдачи жилья в субаренду. Данная норма позволит аннулировать любые договора субаренды и выселить третьих лиц.
Риск 3. Квартиросъемщики мошенники продали жилье третьим лицам
Необходимо ни в коем случае не оставлять документы на недвижимость в сдаваемой квартире (доме). Обращать внимание на подписываемый договор, не давайте нанимателю свое удостоверение личности (паспорт). По требованию арендатора вы можете позволить ознакомиться с оригиналом технического паспорта, договора на покупку жилья или свидетельства на наследство, а также снять им копии.
Приходя за оплатой и при проверки помещения присмотреться живут ли действительно тут арендаторы. Показателем могут быть зубные щетки в ванной, не пустой холодильник, количество вещей. Расспросите о арендаторах бдительных соседей.
Риск 4. Порча и утрата имущества арендодателя
Нужно понимать, что вещи имеют износ и естественное устаревание. Например, вследствие перепадов напряжения может сгореть холодильник. Из-за перепада давления в системе отопления может прорвать радиатор отопления. Стул сломаться под весом квартиранта. Стиральная машинка может выйти из строя из-за жесткой воды, отойти от времени обои и т.д. И это не основание предъявлять требования арендатору. Данные издержки должны быть заложены в ежемесячную арендую плату. Но есть ситуации, которые просто необходимо предусмотреть.
Присутствие животных. Животные, наверное, за исключением рыбок и хомячков, царапают паркет, мебель и двери, портят как обои, так занавески и портьеры, оставляют запах на мягкой мебели. Устранение следов присутствия животных влетает хозяевам жилья в копеечку. Поэтому советуем, указать в договоре пункт санкционирующий или запрещающий нанимателям содержать домашних животных в данной квартире. И выплатой соответствующей компенсации на последующее устранение следов порчи имущества.
Пропажа бытовых приборов и предметов интерьера. Зачастую жилье сдается со многими вещами необходимыми для комфортного проживания, с хорошей мебелью и новой техникой. И каждого арендодателя посещает мысль об их пропаже или порче. Поэтому советуем арендодателю тщательно заполнить Акт сдачи жилого помещения и совместно с нанимателем подписать его. В Акте необходимо указать присутствующие в квартире (в жилом помещении) предметы мебели, бытовой техники, кухонной утвари, предметов интерьера (вазы, часы, комнатные растения) и т.д. Необходимо совместно с нанимателем осмотреть вещи и указать их естественный износ. Чтобы потом не говорили, что деревянного столика в глаза не видел, кожаный диван уже был прожженный сигаретой, пульта у телевизора не было, а стиральная машинка вообще не работала. Также советуем в Акте указать оценочную стоимость на момент сдачи жилья той или иной вещи. Также советуем в договоре прописать пункт о денежном залоге, в случае порчи имущества из которого удерживается определенная сумма.
Культура арендатора. Есть особая группа людей, которые в силу своих привычек или культуры, могут превратить жилье в зловонные четыре стены. Курильщики, индусы и пакистанцы любят дымить и пахнуть, одни сигаретами, другие благовониями и маслами. В результате чего мягкая мебель, обои и даже стены приобретают новый оттенок цвета и запаха. Устранение последствий их присутствия стоит дорого владельцам имущества. Поэтому советуем предусмотреть надбавку к арендной плате, чтоб накопленные средства затратить на ремонт с химчисткой, или указать в договоре конкретное место в квартире (в жилом помещении) разрешенное для курения и обрядов и штрафовать за нарушение.
Также обращаем внимание арендодателей на назначение использования жилого помещения. Зачастую квартиры снимаются девушками легкого поведения для устроения интим салонов. Износ отдельных частей мягкой мебели мы опустим. А заострим внимание на их курящих клиентах, которые после съезда жриц любви из помещения, еще долгое время наведываются и беспокоят уже новых высокоморальных квартиросъемщиков.
Риск 5. Потеря имущества нанимателя
Часто случается, что Арендодатель хранит в кладовой или в одной запертой комнате сдаваемого помещения свои вещи. И имеет обычай наведываться по мере их надобности в квартиру (жилое помещение) без уведомления нанимателя. Внимательный человек, всегда может заметить была ли в его доме «Машенька», ела ли она кашку из его миски, спала ли она в его кроватке и т.п. В результате, даже потерянные самим нанимателем вещи, будут считаться похищенными, а если он их в последствии и найдет, то будет как в анекдоте «осадок то остался».
Чтобы избежать подобных ситуаций необходимо прописать в договоре, что хозяева могут посещать квартиру (жилое помещение) только в присутствии нанимателя и с предварительным уведомлением его по телефону, как минимум за день. Исключением может быть только непредвиденные ситуации, такие как пожар, потоп и т.п.
Также советуем нанимателю сменить сердечники замков от входной двери с обязательной выдачей хозяевам экземпляров ключей. Это позволит защитить жилье от незаконного посещения бывшими недобропорядочными арендаторами.
Риск 6. Сдали одной семье, а поселился целый «аил»
Наниматель жилого помещения вправе вселить в сданное ему внаем помещение своих несовершеннолетних детей своего супруга и нетрудоспособных родителей (ст. 137 «Жилищный кодекс Киргизской ССР»).
Вселение других лиц допускается только с согласия Арендодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В случае нарушения данного требования предлагаем предусмотреть условие, где наниматель уплачивает штраф в размере четверти арендной платы за каждого вселившегося лица, свыше оговоренного договором. Четверть взялась не случайно, а из расчета того что среднестатистическая семья состоит из 4 человек, следовательно разделив арендную плату на 4 мы получаем справедливую плату за одного человека. В случае присутствия данного пункта в договоре владелец может выселить лишних лиц.
Риск 7. Проверка налоговой или финполицией
Зачастую в случае, когда арендодатель начинает «качать права», требовать повышения арендной платы или другим способом воздействовать на нанимателя, тот не редко пугает арендодателя налоговой и доносом в финполицию. В результате шантажа, собственнику жилья приходится позабыть о своих правах и даже условиях договора и пойти на поводу у наглого нанимателя. В случае сдачи жилья в аренду без уплаты соответствующих налогов арендодатель несет налоговую, административную и уголовную ответственность.
Для сдачи в наем жилья законом предусмотрен способ уплаты налога путем приобретения добровольного патента — по месту жительства. Ведение деятельности без патента признается ведением деятельности без регистрации и уклонением от налогообложения.
Налоговая ответственность. При ведении деятельности налогоплательщиком без налоговой регистрации в налоговом органе применяется налоговая санкция в однократном размере суммы налогов, начисленных и/или подлежащих начислению за весь период такой деятельности, но не менее 5000 сом (ст. 141 НК КР).
Административная ответственность. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в установленном порядке влечет наложение административного штрафа в размере 2000 сомов с конфискацией предмета, явившегося орудием совершения или непосредственным объектом административного правонарушения (ст. 405 НК КР).
Уголовная ответственность за незаконное предпринимательство. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации если это деяние причинило крупный ущерб государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (более 50 000 сом), наказывается штрафом от 20000 до 50000 сом либо ограничением свободы на срок до пяти лет. То же деяние сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере (от 100 000 сомов) либо наказывается штрафом в размере от 200 000 – 500 000 либо ограничением свободы на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до трех лет (ст. 180 УК КР).
Стоимость добровольного патента составляет 1500 сом/мес. за одну комнату.
Пример 1: сдаете 3-х комнатную квартиру, следовательно стоимость патента будет 3х1500= 4500 сомов/мес.
Пример 2: Можно в 3-х комнатной квартире сдавать 2 комнаты. Часто одну комнату Арендодатель запирает и складирует хозяйские вещи. Это поможет сократить стоимость патента до 3000 сомов/мес, только необходимо данный факт отразить в Договоре найма жилого помещения.
Чтобы получить патент необходимо заплатить в РСК банк необходимую сумму и предъявить в налоговую по месту жительства квитанцию об оплате патента с отметкой банка. На основании чего вам выдадут Добровольный патент с указанием вида деятельности «Сдача в наем жилой площади под квартиры» код 70.20.
Риск 8. Повышение арендной платы собственником
Внезапное повышение арендной платы может явиться стрессом для нанимателя. Все мы стараемся планировать наши расходы и минимизировать издержки. Также повышение арендной платы может быть одним из способов выжить арендатора из квартиры или взять с него последнее. Арендодатель знает что нанимателю легче доплатить $20-30, чем организовать новые поиски жилья и переезд.
Избежать непредвиденного повышения арендной платы можно установив в договоре фиксированную сумму на весь срок найма. Или указать процент возможного повышения суммы за весь срок Договора с предварительным уведомлением, например за 2 месяца.
Риск 9. Съем жилья у Ваших знакомых
На первый взгляд вам не пришлось тратить время и средства на поиск жилья. Плюс арендная плата ниже рыночной и не повысится внезапно. И кажется все замечательно. Но только по мнению арендодателя он вас облагодетельствовал тем, что сдал дешевле и приютил. Хозяева могут без стеснения и предупреждения приходить на квартиру за своими вещами, в самое неподходящее время и т.п.
Однако и Арендодателю много выгод от знакомых нанимателей. Во-первых, они исправно платят аренду, не утащат хозяйское имущество, не приведут кучу народа и будут в порядке содержать жилье и не убегут не расплатившись. В итоге Арендатору тоже выгодно сдавать жилье хорошим знакомым.
Только, чтоб никто не чувствовал себя зависимым и благодетелем предлагаем по дружески заключить договор аренды квартиры (жилья). Этим вы избежите ссор и конфликтов. Не потеряете дружбу.
Риск 10. Наниматель съедет, не заплатив арендной платы
Еще раз напомним про необходимость договариваться о залоговой сумме, которая будет гарантировать надлежащее исполнение нанимателем своих обязательств. В случае если наниматель решит съехать без оплаты, у вас останется залоговая сумма возмещающая вам убытки. Конечно, квартиранты могут с собой прихватить еще имущество собственника, но для этого вы и заключали договор. В нем обязательно необходимо указать паспортные данные нанимателя, его телефон и даже контакты близких родственников.
В случае если наниматель прихватил с собой дорогостоящую технику, то вы можете обратиться с заявлением в правоохранительные органы с требованием привлечь его за кражу. Найти данных лиц милиции не составит труда.
Риск 11. После нанимателя осталась задолженность по коммунальным платежам
В самом начале договоритесь, кто за что платит и объясните почему. Обычно наниматель оплачивает то, чем пользуется и расходует – это электроэнергия, газ, Интернет, кабельное телевидение. Отопление и водоснабжение обычно относят к расходам относящимся к содержанию имущества, поэтому их оплачивает Арендодатель. Городским телефоном сейчас пользуются единицы, тем более что большинство владельцев отключают выход на межгород, поэтому за телефон также платит хозяин. Если дом, в котором находится сдаваемая квартира, состоит в товариществе собственников жилья то приходится оплачивать за содержание общего имущества, данный платеж считаем тоже должен относится к Арендодателю. Но в договоре вы можете пересмотреть условия, как вам заблагорассудится.
В результате описных рисков мы пришли к выводу, что средством от многих головных болей является грамотно составленный Договор найма жилого помещения. Стоимость разработки юристами индивидуального договора аренды составляет около 2 – 3 тыс. сомов. Для многих это большая сумма, а сдача в наем (в аренду) без договора может привезти к потерям еще больших средств. Поэтому по нашей просьбе юристы компании «ПравУМ» в рамках проекта «ПРАВО ЗНАТЬ!» подготовили для вас их авторский Договор найма жилого помещения. Данный договор составлен с соблюдением прав и обязанностей всех сторон и как говорится, «не тянет в пользу одной из сторон одеяло». Если срок аренды не превышает 3-х лет то регистрация договора в Госрегистре не требуется. Скачиваете, заполняйте, пользуйтесь и живите дружно!
Смотрите также
Проект «Право знать» предлагает оказать общественное воздействие на участников дорожного движения с целью формирования устойчивых стереотипов законопослушного поведения. 
У каждого из нас есть знакомые, которые уехали в Россию для получения гражданства и вернулись уже иностранными гражданами. Конечно, социальная политика России располагает оформить там пенсию, родить детей или просто иметь запасной аэродром на случай повторения революций.
Если Вы откажите своему хорошему знакомому занять денег то он, возможно, обидится, что вы не помогли в трудное для него время и может вычеркнуть вас из своих друзей. Однако одолжив деньги, вы обрекаете себя на ожидание, что друг вот вот вернет. Беспокоитесь, а не забыл ли он про обязательство. При общении вы испытываете неудобство, спросить про деньги или нет… Как бы по удобней намекнуть… А когда друг перестает звонить и вы сами набираете его, он, то недоступен, то не отвечает и не перезванивает. Вы мысленно уже прощаетесь с деньгами и постепенно начинаете справлять поминки по былой дружбе. Одновременно ваш должник может задавать себе вопрос, вы заняли ему деньги, значит не бедствуете, а у него свободных денег сейчас нет и не предвидится, почему бы вам не простить долг. А вы все не унимаетесь, звоните, спрашиваете, намекаете, донимаете… В результате наше же доверие портит нашу дружбу!
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК КР: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства».
